HARİCİ TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesine göre taşınmazların satışı amacıyla yapılan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için , sözleşmenin resmi şekilde yani tapu memuru huzurunda düzenleme şeklinde yapılmış olması gerekmektedir.
TBK 237 : “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.”
Sözleşmenin bu hükümlere aykırı olarak taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması halinde sözleşmenin geçerliliğinden söz edilemeyecek, geçersiz sözleşme taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacaktır. Yani alıcı olarak bahsedilen tarafın, satıcı olarak davranan taraf taşınmazı resmi şekilde devretmez ise tapu iptali ve tescil davası açma hakkı bulunmayacaktır (TMK 724. Maddenin şartları mevcut değil ise).
Sözleşmenin geçersiz olduğu durumlarda sözleşmenin tarafları sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca aldıkları şeyleri karşı tarafa iade etmekle yükümlüdürler. Uygulamada harici satış sözleşmelerinde genellikle bedel alıcı tarafından peşinen ödenmekte ve bunu takiben taşınmazın zilyetliği alıcıya devredilmektedir.
Yargıtay içtihatlarıyla iade edilecek olan sözleşme bedelinin alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadenin yapılması gerektiği belirlenmiştir. Paranın ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması için enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs.gibi faktörler dikkate alınmaktadır. (Yargıtay 13. HD'nin 2003/9188 Esas, 2003/14459 Karar)
Alıcı tarafın ödemiş olduğu bedeli yukarıdaki esaslar doğrultusunda almasına müteakip, taşınmazın zilyetliği yani kullanımı kendisinde ise zilyetliği karşı tarafa iade etmesi gerekmektedir. Bunun haricinde satıcının alıcıdan kira (ecrimisil) talep etmesi mümkün değildir. Alıcı yalnızca taşınmazı iade etmekle mükelleftir . HARİCİ TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİK KURAL OLARAK TESCİL TALEP HAKKI DOĞURMASA DA ŞARTLARI MEVCUTSA TMK.724 UYARINCA TAŞINMAZIN TESCİLİ TALEP EDİLEBİLMEKTEDİR.
Harici taşınmaz satış sözleşmesi ile bir taşınmazın zilyetliğini elinde bulunduran taraf, zilyet olduğu taşınmazda bir yapı meydana getirmişse , yapının zarar görmeden taşınmazdan ayrılması mümkün değilse ve yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla ise arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyet hakkını talep edebilmektedir. (TMK 724. Madde)
TMK 724. Maddesinde taşınmaz mülkiyetinin uygun bir bedelle devredileceği öngörülmüşse de Yargıtay’ın sabit içtihatlarına göre harici taşınmaz satış sözleşmesinde bedel ödenmiş ise bu şart aranmamaktadır.
Haricen taşınmaz satış sözleşmesinde alıcı olan tarafın TMK 724. Maddesi uyarınca açacağı temliken tescil davasında mahkemece, taşınmazın ve taşınmaz üzerindeki yapının değerleri tespit ettirilecektir. Yapının oturduğu alanın ifrazı kabil ise yani bölünebiliyorsa arsa değeri bu kısma göre belirlenecektir.
Diğer şartlar ve yapılacak incelemeler Yargıtay kararları ile tespit edilmiştir. ( Yargıtay 14. H.D. 2016/11042 E. , 2019/860 K. )
Bu gönderi yalnızca bilgilendirme amaçlıdır.
Avukat Yunus Ünalan Fevzi Çakmak Mah. Gazi Bulvarı No : 38 K:2 D: 4 Merkez/UŞAK